Das neue Bauvertragsrecht: Was neu ist, was bleibt

KIEL, 12.06.2017 – Das vom Bundestag Anfang März beschlossene Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung wurde Anfang Mai im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Vor allem im Kaufrecht hat sich Entscheidendes geändert, das es in der baubetrieblichen Praxis zu beachten gilt.

von RA Dr. Mark von Wietersheim, Berlin

Das Gesetz wird vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ändern. Die Änderungen betreffen mehrere Bereiche. Im Kern geht es natürlich um Regelungen für ein Bauvertragsrecht – das es bisher so nicht gab. Bisher werden Bauverträge nach Vorschriften beurteilt, die generell für alle Werkverträge gelten sollen. Viele Besonderheiten der Abwicklung von Bauvorhaben und insbesondere die Frage, wie ein Vertrag an die Entwicklungen auf der Baustelle angepasst werden kann, werden bisher im BGB nicht geregelt.
Ein weiterer wesentlicher Auslöser der Gesetzesreform war aber eine Frage, die aus dem Kaufvertragsrecht kommt. Und zwar geht es um die Weitergabe von Ansprüchen, die der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer geltend macht, die der Bauunternehmer nun seinerseits an den Baustofflieferanten weitergeben will.
Diese Frage war auch im Gesetzgebungsprozess umstritten. Weil diese Weitergabe von Ansprüchen bisher aus Sicht der Bauunternehmen eher unbefriedigend geregelt war, soll dieses Thema als erstes dargestellt werden. Die weiteren Neuregelungen des neuen Bauvertragsrechts sollen in späteren Beiträgen erläutert werden, jeweils mit den Auswirkungen auf die Praxis und Hinweise auf mögliche neue Gestaltungsmöglichkeiten. 

Es ist noch Zeit

Vorab ist für alle Neuregelungen darauf hinzuweisen, dass es noch eine Weile dauern wird, bis sie anwendbar sind. Es bleibt also Zeit, sich auf die Neuregelungen einzustellen und die internen Prozesse sowie die Vertragsformulare etc. auf das neue Recht einzustellen.
Das Gesetz ist Anfang Mai im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Das heißt aber nicht, dass es auch sofort in der Praxis anzuwenden ist. Die Regelungen werden nämlich nicht sofort wirksam, sondern erst nach einer Übergangszeit. Weil es sich um so tiefgreifende Änderungen handelt, sollen die Neuregelungen erst ab dem 1. Januar 2018 gelten, und zwar nur für Verträge, die ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Dies wurde bewusst so gemacht, um den beteiligten Kreisen – Bauunternehmen, Bauherren sowie deren Berater – die Umstellung auf die neuen Vorschriften zu erleichtern.
Für alle Verträge, die Sie bereits abgeschlossen haben oder die Sie bis Jahresende abschließen, gelten also noch die bekannten Regeln des BGB (und, sofern vereinbart, auch der VOB/B). Erst für die neuen Verträge wird das neue BGB relevant.
Das hat eine Reihe von Folgen. Zum einen können Sie sich ausführlich mit den Änderungen befassen und Ihre Vertragsmuster etc. in Ruhe auf das neue Recht anpassen, also z.B. das Rücktrittsrecht für Verbraucher aufnehmen. Zum anderen können Sie überlegen, ob Sie bestimmte Verträge noch vor oder doch erst nach dem 1.1.2018 abschließen.

Das neue Kaufrecht

Der Schwerpunkt dieses Beitrages liegt bei der Darstellung, was sich im Kaufvertragsrecht geändert hat. Ganz neu eingefügt wurden im Kaufvertragsrecht die §§ 445a, 445b BGB. Mit diesen Regelungen soll der Werkunternehmer bei Mängeln eines eingebauten Stoffes oder Gegenstandes eine verbesserte Rückgriffsmöglichkeit bei seinem Lieferanten erhalten.
Hintergrund ist, dass nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes der Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen einer Nacherfüllung gegenüber dem Verbraucher verpflichtet sein kann, die bereits in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und die Ersatzsache einzubauen oder die Kosten für beides zu tragen. Für Kaufverträge zwischen Unternehmen gilt dies aber nach geltendem Recht nicht.
Beispiel: Ein Estrich ist mangelhaft, er hat Risse und die darauf liegenden Fliesen etc. werden beschädigt. Der Grund liegt in der fehlerhaften Zusammensetzung des Estrichs, den der Baustofflieferant an den Bauunternehmen geliefert hat. Leider wird das Problem erst nach Einbau festgestellt. Der Bauherr fordert den Bauunternehmer auf, den Estrich auszutauschen. Das bedeutet aber, dass der Bauunternehmer zwangsläufig auch alle oberhalb des Estrichs befindlichen Schichten erneuern muss (vielleicht einschließlich einer Fußbodenheizung). Auch die Anschlüsse der Wände müssen neu ausgeführt werden, vielleicht sogar auf dem Fußboden ausgeführte Trockenbauwände. Außerdem könnte der Bauherr eine Entschädigung für die Zeit verlangen, in der er die Räume wegen der Reparatur nicht nutzen kann.
Im Verhältnis zum Bauherren ist die rechtliche Lage klar, der Bauunternehmer muss diesen Austausch vornehmen. Nach der beschriebenen Rechtsprechung des EuGH und dem bisherigen deutschen Recht kann der Bauunternehmen diese Kosten aber nur zum kleinsten Teil – von den Fällen eines schuldhaften Verhaltens des Verkäufers abgesehen – an seinen Lieferanten weitergeben: Vom Lieferanten erhält er nur eine neue Lieferung Estrich oder eine Erstattung in Höhe des Kaufpreises.
Das ist natürlich unbefriedigend, weil der Bauunternehmer für den eigentlichen Mangel gar nichts kann, aber derzeit noch auf einem erheblichen Teil der Kosten sitzenbleibt. Konkret würde der Bauunternehmer also den Austausch der Fliesen etc. aus eigener Tasche zahlen.

Rückgriff bei Ein- und Ausbaukosten

Genau diese Weitergabe ist in §§ 445a Abs. 1 BGB vorgesehen. Diese neue Regelung sieht vor, dass der Bauunternehmer nun auch Erstattung der Ein- und Ausbaukosten von seinem Lieferanten erstattet verlangen kann, im Beispiel mit dem Estrich also alle Kosten für den Austausch einschließlich der Fliesen usw.
Für den Bauunternehmer ändert sich die Lage in solchen Fällen spürbar. Gleiches gilt natürlich für die Lieferanten, nur mit umgekehrtem Vorzeichen. Sie müssen sich darauf einstellen, vermehrt in Rückgriff genommen zu werden.
In § 445a Abs. 3 BGB wird diese Weitergabe auf die gesamte Lieferkette erweitert. Der Händler, der im Beispiel den mangelhaften Estrich an den Bauunternehmer verkauft hat, kann sich an seinen Großhändler wenden und der an den Hersteller.
Wichtige Voraussetzung ist natürlich, dass es tatsächlich um einen Mangel der Kaufsache geht. Wenn der Bauunternehmer den Estrich falsch einbaut, bleibt er auf den Kosten sitzen. Außerdem muss der Bauunternehmer tatsächlich diesen Kosten ausgesetzt sein. Fällt dem Bauherren der Mangel des Estrichs gar nicht auf, kann der Bauunternehmer auch keine Ansprüche geltend machen.
Und wie bisher gilt bei Kaufverträgen zwischen Unternehmen auch künftig § 377 HGB. Das bedeutet, dass ein Käufer die gelieferte Ware untersuchen muss und festgestellte Mängel gegenüber dem Verkäufer unverzüglich rügen muss. Als unverzüglich gilt eine Rüge innerhalb von zwei bis drei Tagen – maximal. Diese Pflicht wird oft unterschätzt. Bei Bauverträgen besteht eine solche Untersuchungs- und Rügepflicht nicht, nur bei Kaufverträgen. Bauunternehmen müssen also angelieferte Baustoffe auf erkennbare Mängel untersuchen, also auf Beschädigungen, Fehllieferungen etc. Wenn diese Untersuchung nicht vorgenommen wird oder ein erkennbarer Mangel nicht unverzüglich gerügt wird, verliert der Käufer alle Ansprüche wegen dieses Mangels, vollständig und endgültig!

Untersuchungs- und Rügepflicht bei Kaufverträgen

Diese Untersuchungs- und Rügepflicht betrifft alle Kaufverträge. Ein Kaufvertrag liegt vor, wenn der Kunde vom Lieferanten eine bewegliche Sache erhält. Im Baubereich sind davon natürlich alle Baustoffe (Beton, Steine, Rohre etc.) betroffen. Aber auch die Lieferung von hergestellten Gegenständen ist ein Kaufvertrag: Die Herstellung von Fenstern, auch von Maßanfertigungen, oder die Herstellung und Lieferung komplexer Bauelemente oder von technischen Anlagen ist ein Kaufvertrag, wenn sie nicht fest mit dem Boden verbunden werden oder wenn der Kunde diese Verbindung selber herstellt. Viele dieser Verträge werden in der Baupraxis gar nicht als Kaufverträge angesehen, daher ist insoweit besondere Vorsicht geboten.
In § 445b Abs. 1 BGB ist eine besondere Verjährungsfrist für diese Ansprüche vorgesehen, und zwar verjähren diese Anwendungsersatzansprüche innerhalb von zwei Jahren ab Ablieferung der Sache. Eine besondere Hemmung für den Fall, dass der Verkäufer vom Käufer in Anspruch genommen wird, sieht § 445b Abs. 2 BGB vor. In diesem Fall hat der Käufer auf jeden Fall zwei Monate Zeit, sich an den Verkäufer zu wenden und seine Ansprüche geltend zu machen. Auch diese Regelungen gelten nach § 445b Abs. 3 BGB in der gesamten Lieferkette.

Auswirkung der Übergangszeit

Oben wurde es schon kurz angesprochen: Diese Regelungen gelten nur für Verträge, die nach dem 1.1.2018 geschlossen werden. Hat im Beispiel mit dem Estrich der Bauunternehmer den Vertrag über die Anlieferung also vor dem 1.1.2018 geschlossen, den Vertrag mit dem Bauherren aber nach dem 1.1.2018 abgeschlossen, dann gilt das neue Recht mit der Möglichkeit der Weiterleitung von Kosten für den Kaufvertrag nicht. Oder wenn der Händler den Estrich nach dem 1.1.2018 weiterverkauft, ihn aber selber vor dem 1.1.2018 erworben hat, kann er die Kosten nicht in der Lieferkette weitergeben, also z.B. nicht an seinen Großhändler durchreichen.
Dies sollte bei Bestellungen rund um den Übergangszeitpunkt kurz bedacht werden. Vielleicht kann es sich in bestimmten Fällen anbieten, einen Kaufvertrag erst nach dem 1.1.2018 abzuschließen, um sich bei schadensträchtigen und nur aufwändig auszutauschenden Leistungen rechtlich etwas besser zu stellen.
Bei der Verwendung von Rahmenverträgen sollten die Vertragspartner prüfen und ggf. klarstellen, welches Recht gilt. Im Beispiel könnte der Bauunternehmer immer wieder Estrich bei dem Lieferanten abrufen, und zwar nicht jedes Mal mit einem förmlichen Austausch von Angebot und Auftragsbestätigung, sondern im Rahmen einer dauernden Vertragsbeziehung. Frei formuliert wird „noch einmal dasselbe“ bestellt, und es stellt sich die Frage, ob der Vertrag erst mit dieser Bestellung zustande kommt oder mit einem früheren Vertrag, in dem Preise, Lieferfristen etc. geregelt sind.

Ausblick

In weiteren Artikeln an dieser Stelle wird es um die anderen Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen für Bauverträge gehen. Als nächstes werden die erstmals in das BGB aufgenommenen Möglichkeiten einer Vertragsänderung (in der VOB/B schon lange bekannt, mit den Folgen nach § 2 Abs. 5, 6 VOB/B) dargestellt werden.