Kleinigkeit oder Riesenproblem:
Optische Mängel

KIEL/BERLIN, 15.05.12 - Welche Möglichkeiten hat ein Bauunternehmer, wenn der Bauherr optische Fehler rügt und Mängelansprüche geltend macht? Unser Experte erklärt die Sachlage und gibt wichtige Hinweise zur Gewährleistung und Mängelberechnung.

von Dr. Mark von Wietersheim, Berlin

Bauen ist zu großen Teilen immer noch Handarbeit. Und da kommt es nun einmal vor, dass die ausgeführte Leistung kleine Unregelmäßigkeiten hat. So wird beispielsweise kein Verputzer jemals die vollkommene Gleichmäßigkeit erreichen, wie sie z.B. ein frisch lackiertes Auto hat. Das liegt am Material und dessen Aufbringung, an der Größe der Fläche, am Untergrund und natürlich auch daran, dass bei „günstigem“ Lichteinfall auch die kleinsten Unebenheiten lange und bedrohliche Schatten über die frisch geputzte Wand werfen.

Welche Möglichkeit hat ein Bauunternehmer, wenn der Bauherr solche optischen Fehler rügt und Mängelansprüche geltend macht? Muss er die gesamte Leistung neu ausführen? Muss er „nur“ eine Kürzung des Werklohnes hinnehmen?

Wann liegt ein Gewährleistungsfall vor?

Eine Vielzahl von Bauleistungen sind anfällig für Mängel, die überwiegend optischer Art sind. Im Gegensatz zu den funktionalen Mängeln haben diese Mängel keinen Einfluss auf die Funktion, also den Gebrauchswert, der ausgeführten Leistungen. Ein unebener Putz schützt die Mauer genau so vor Durchfeuchtung wie ein regelmäßiger. Schief und krumm angebrachte Fliesen können genau so wasserdicht sein wie perfekt geometrisch angebrachte Fliesen.Wichtiger Vergleichsmaßstab dafür, ob ein Mangel vorliegt, ist der Bauvertrag. Darüber hinaus muss die Leistung jedoch auch dem Stand der Technik entsprechen, und der sieht z.B. in den DIN-Vorschriften bestimmte Toleranzen vor. Entspricht die Leistung dem Vertrag und hält sich die ausgeführte Leistung innerhalb dieser Toleranzen, ist sie auf jeden Fall mangelfrei. Zugegebenermaßen sind diese Toleranzen, ihre Existenz und ihr Umfang vielen Bauunternehmern, vor allem aber vielen Bauherren nicht bekannt. Außerdem haben Bauherren manchmal unvorhersehbare Erwartungen an „look and feel“ einer Leistung, also an dem wahrgenommenen Standard der Ausführung und der Güte der Ausführung.Rügt der Bauherr optische Mängel, sollten Bauherr und Bauunternehmer erst einmal gemeinsam klären, ob die ausgeführte Leistung dem Vertrag entspricht und die zulässigen Toleranzen einhält oder nicht. Sie meinen, eine solche gemeinsame Klärung macht wenig Sinn? Nun, nicht immer sind Bauherren bereit, sich eingehend mit Sachen wie DIN-Vorschriften, Lot, Wasserwaage, Winkelmaß etc. zu beschäftigen. Manche können es nicht, andere trauen entweder sich selber oder Ihnen als Bauunternehmer nicht genug, um auf diese Weise ein gemeinsames Ergebnis zu erhalten. Dennoch lohnt sich die Mühe, da Sie auf diese Weise wenigstens selber ein genaues Bild erhalten, ob Ihre Leistungen mangelfrei ist oder nicht. Glauben Sie wirklich, dass jeder Lehrling, jeder Angestellte jeden Tag absolut fehlerfrei arbeitet?Klärend kann auch der Hinweis wirken, dass nach VOB/C eine Prüfung von bestimmten Leistungen nicht bei sog. Streiflicht erfolgen darf, weil dies jede kleinste Unebenheit über die Maßen sichtbar werden lässt. Nach der Rechtsprechung muss eine Leistung auch aus dem „gebotenen Abstand“ besichtigt werden – eine Fassade im fünften Stock sieht man nun einmal nur von Weitem.Es kann auch vorkommen, dass der Bauunternehmer eine Leistung schuldet, die deutlich unter den normalerweise zulässigen Toleranzen liegt. In einem Luxushotel mit entsprechend hochwertigen und teuren Materialien erwartet der Bauherr einen anderen Standard als in einem Standard-Einfamilienhaus.

Welche Rechte hat der Bauherr bei Mängeln?

Hat man bei einer gemeinsamen Besichtigung festgestellt, dass die vorgeschriebenen Toleranzen nicht eingehalten werden oder will man dem Bauherren kulanterweise entgegenkommen, muss man die Rechtsfolgen eines etwaigen Mangels ermitteln.Grundsätzlich hat der Bauherr Anspruch darauf, dass der Bauunternehmer eine mangelfreie Leistung erbringt. Bei Mängeln darf der Bauherr daher erstrangig verlangen, dass der Bauunternehmer die Mängel beseitigt. Das kann unter Umständen auch bedeuten, dass der Bauunternehmer das mangelhafte Werk insgesamt entfernen und neu ausführen muss. Dies ist immer dann einsichtig, wenn der Mangel zu Problemen führt, die zwingend bereinigt werden müssen, wie z.B. dann, wenn der zu errichtende Pfeiler völlig instabil ist und daher die vorgesehenen Traglasten nicht übernehmen kann. Der Bauunternehmer kann die Mängelbeseitigung aber verweigern, wenn die Beseitigung unverhältnismäßig ist. Bei optischen Mängeln wird regelmäßig eine solche Unverhältnismäßigkeit vorliegen. Da das Werk funktionstüchtig ist, kann der Bauherr eine Neuausführung nicht fordern. Eine Ausnahme gilt allerdings, wenn die Leistung gerade von ihrer Optik bestimmt wird – die Schmuckfliesen im Foyer des Fünf-Sterne-Hotels haben nun einmal nur die „Funktion“, gut auszusehen.

Ansprüche berechnen

Wenn der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung verweigern darf, bleiben dem Bauherren Ansprüche auf Minderung und Schadensersatz. Wie berechnen sich diese Ansprüche? Vergleichsweise leicht ist die Berechnung dann, wenn der Bauunternehmer den Mangel beseitigen müsste, dies aber aus irgendwelchen Gründen nicht tut. Dann berechnen sich Minderung und Schadensersatz nach den anfallenden Kosten für die Mängelbeseitigung durch einen Dritten. Bei optischen Mängeln sind aber gerade diese Kosten bisweilen so hoch, dass der Bauunternehmer die Mängel nicht beseitigen muss. Deswegen berechnet sich die Minderung nach dem Wert der Leistung. Dabei werden der Wert der Leistung ohne Mängel und der Wert der Leistung mit Mängeln verglichen. Der vereinbarte Werklohn wird regelmäßig dem Wert der mangelfreien Leistung entsprechen. Hiervon geht die Rechtsprechung regelmäßig aus, da niemand freiwillig eine Leistung über ihren Wert hinaus vergüten wird.Wie bewertet man jedoch den Wert der mangelhaften Leistung? In einem Gerichtsverfahren werden in der Regel Sachverständige beauftragt, den Minderwert zu ermitteln. Nach dem Gesetz kann ein Gericht diesen Wert schätzen. Damit diese Schätzung nicht völlig willkürlich ausfällt, beauftragen Gerichte oft Sachverständige, diese Schätzung durchzuführen. Diese Sachverständigen wiederum sollen die Wertminderung auch nicht völlig frei schätzen, sondern sich an nachvollziehbaren Kriterien orientieren.Bei optischen Mängeln hat sich dabei die sog. Zielbaummethode eine gewisse Bekanntheit erkämpft. Die Zielbaummethode basiert darauf, dass Leistungen verschiedene Funktionen haben. Als Beispiel für die Zielbaummethode wird nachfolgend die Bewertung optischer Mängel bei Putzarbeiten dargestellt. Dies natürlich nicht, weil bei Putzarbeiten so besonders gepfuscht wird, sondern weil Putz besonders anfällig ist für rein optische „Mängel“.

Die Zielbaummethode bei Putzarbeiten

Putz soll nicht nur das Mauerwerk schützen, er ist zugleich wesentlich für eine ansprechende Fassadengestaltung. Er dient also zwei unterschiedlichen Zwecken, wobei vorrangig wichtig der Schutz des Mauerwerkes ist. Auch im Hinblick auf den regelmäßig notwendigen Anstrich ist demgegenüber seine zweite Funktion, nämlich die Gestaltung der Fassade, vergleichsweise weniger wichtig. Die Zielbaummethode berücksichtigt diese zwei mit dem Putz verfolgten Zwecke und trennt bei der Betrachtung, welchen Wert eine ausgeführte Putzleistung hat, zwischen Gebrauchswert und Geltungswert. Diese beiden Faktoren wiederum werden in mehrere Anforderungsbereiche unterteilt. So sind beim Gebrauchswert z.B. Witterungsschutz und Haltbarkeit zu berücksichtigen. Beim Geltungswert sind Farbe, Anschlüsse und Gleichmäßigkeit der Oberfläche zu betrachten. Der Wert der Leistung von insgesamt 100 % könnte sich beispielsweise wie folgt aufteilen:

Nun gilt es nur noch zu ermitteln, welche Anforderungsbereiche von dem Mangel betroffen sind. Ist der Putz beispielsweise technisch völlig einwandfrei, ist der Gebrauchswert nicht gemindert. Die dafür festgesetzten 75 % erhält der Bauunternehmer also auf jeden Fall. Es bleibt eine Minderung des Geltungswertes über. Sind z.B. die Anschlüsse unschön und die Oberfläche jenseits des Zulässigen uneben, sind nur die auf diese Bereiche entfallenden Wertanteile zu reduzieren. Wenn also der ausgeführte Putz im Bereich Anschlüsse und Oberflächengestaltung völlig mangelhaft ist, müssen die hierauf entfallenden Wertanteile gekürzt werden. Im Beispiel könnten diese Anteile bis auf Null reduziert sein. Damit wäre also der Gebrauchswert in voller Höhe entstanden, beim Geltungswert nur der auf die Farbe entfallende Teil. Die Leistung wäre also wertmäßig zu 75 % erbracht. Der vereinbarte Werklohn wäre also um 25 % zu mindern.
Je nach geschuldeter Leistung können sich die Anteile von Gebrauchs- und Geltungswert verändern. So werden z.B. Stuckelemente sicherlich kaum einen Gebrauchswert haben, maßgeblich dürfte hier der Geltungswert sein. Die Fugenmaße von Fliesen im Eingangsbereich eines hochwertigen Bürogebäudes sind anders zu bewerten als im Heizungskeller. Bei Leistungen, die später verdeckt werden, dürfte hingegen der Geltungswert gegen Null laufen. Ob zwei Rohre zwar dicht, aber nur mehr oder weniger schön miteinander verbunden sind, ist normalerweise für den Bauherren uninteressant. Bei verdeckten Rohren ist also kein Geltungswert anzusetzen, dafür sind beim Gebrauchswert verschiedene Kriterien zu berücksichtigen und zu gewichten.

Wann ist die Wiederherstellung unverhältnismäßig?

Diese Art der Wertermittlung kann auch dann angewendet werden, wenn es um die Frage geht, ob der Bauherr die Neuherstellung fordern kann oder nicht. Der Bauunternehmer darf die Neuherstellung nur dann verweigern, wenn sie unverhältnismäßig ist. Darauf wurde oben schon hingewiesen. Wann ist die Neuherstellung unverhältnismäßig? Auch dies hängt davon ab, inwieweit die ausgeführte Leistung mangelhaft ist und welches Verhältnis zwischen dem Umfang des Mangels und den Wiederherstellungskosten besteht. Immer dann, wenn die Kosten der Neuausführung in keinem Verhältnis zu der Wertminderung stehen, muss der Bauunternehmer den Mangel nicht beseitigen. Um den Umfang des Mangels festzustellen, bietet es sich an, die durch den Mangel verursachte Wertminderung zu ermitteln. Diese Wertminderung kann man dann mit den Wiederherstellungskosten vergleichen. Nimmt man wieder das oben genannte Beispiel mit dem Putz, ist schnell einsichtig, dass eine Neuherstellung unverhältnismäßig wäre. Einer Wertminderung von 25 % stehen Wiederherstellungskosten gegenüber, die mit den Kosten für das Abschlagen des aufgebrachten Putzes den vollen Werklohn übersteigen würden.
Natürlich hängt das Ergebnis dieser Betrachtung stark von der Bewertung des Sachverständigen ab. Welche wertbildenden Faktoren der Gutachter berücksichtigt, welche Wertanteile er den einzelnen Faktoren zubilligt und – vor allem – wie er die jeweilige Wertminderung ermittelt, hängt nach wie vor vom einzelnen Gutachter ab.

Fazit

Behauptet der Auftraggeber einen „optischen Mangel“, prüfen Sie Vertrag, den geschuldeten Standard und die zulässigen Toleranzen. Sind die Toleranzen nicht eingehalten, ist eine Neuherstellung dennoch meist unverhältnismäßig. Der Auftraggeber darf allerdings in dem Maße mindern, wie der „Geltungswert“ der Leistung beeinträchtigt ist.

Dieser Artikel ist zuerst erschienen im bi-BauMagazin 3+4/2012.