Christoph Gröner: „Wir bauen noch immer wie vor 2000 Jahren“

KIEL, 23.08.2018 – Um erschwinglichen Wohnraum zu schaffen, muss die Digitalisierung und die Industrialisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft vorangetrieben werden, meint Christoph Gröner. Ein „Weiter so“ der Bau- und Immobilienwirtschaft gibt es nicht für den Firmengründer, Namensgeber und Vorstandsvorsitzenden der CG Gruppe AG.

von Benno Stahn

Christoph Gröner, Vorstandsvorsitzender der CG Gruppe AG
 „Wir müssen von der Bauwirtschaft zur Industrie kommen“ - Christoph Gröner, Vorstandsvorsitzender der CG Gruppe AG | Foto: CG Gruppe
Christoph Gröner ist besessen von der Idee, günstigen Wohnraum zu schaffen. Was aber ist günstiger Wohnraum? „Reden wir lieber von preisgedämpft! Günstiger oder preisgedämpfter Wohnraum hat viele Facetten. Günstiger Wohnraum kann ein hochpreisiger Wohnraum sein, der geschickt organisiert ist“, sagt er. Wenn eine 88 Quadratmeter große Wohnung in Berlin 13 bis 14 Euro koste, könne das durchaus günstig sein, weil sie gut organisiert sei, weil ein Wandschrank im Eingangsbereich ist, der Kleiderschrank schon eingebaut, weil Staumöglichkeiten geschaffen, weil der Balkon groß und nur zur Hälfte mitgerechnet werde. „Günstig“ oder „preisgedämpft“ sollte man nicht nur auf den Quadratmeterpreis beziehen. „Wir haben Wohnungen von 40 Quadratmetern, die aber organsiert sind wie eine 60 Quadratmeter große Wohnung, weil eine Möbeltrennwand drin ist, weil sie top organsiert ist, weil sie keinen Flächenverbrauch im Eingangsbereich hat und anderes mehr“, sagt Gröner.

Man müsse sich auch darüber unterhalten, wie Mieter durch Nebenkosten belastet werden: „Unsere Wohnungen haben niedrigere Nebenkosten, weil Fenster dicht schließen. Nebenkosten sind mit 0,5 bis 1 Euro pro Quadratmeter anzusetzen, bei steigendem Ölpreis noch mehr. Unsere Wohnungen verbrauchen sehr viel weniger Energie, weil wir oft Photovoltaik und Geothermie einsetzen. Das ist preisstabil.“

Außerdem seien auch regionale Gegebenheiten zu berücksichtigen: „In Erfurt sind 13 Euro zu viel, in München oder Hamburg dagegen ist das günstig. Warum? Weil ich in Erfurt auch günstiger bauen kann. Weil in Erfurt die Handwerker günstiger sind und das Material günstiger auf die Baustelle kommt und die Bauabwicklung günstiger ist.“

Den steigenden Baupreisen könne die CG Gruppe entgegenwirken, weil sie in Deutschland vierhundert Fahrstühle, tausende Quadratmeter Trockenbauwände, tausende von Türen einkaufe. „Dazu ist natürlich unsere Größe ganz gut geeignet, auf die Baupreise Einfluss zu nehmen, indem wir Einkaufsgemeinschaften eingehen oder auch beim Hersteller selber kaufen. Dadurch kann man der Preisentwicklung entgegenwirken“, so Gröner.

Baustelle der Feuerlandhöfe in Berlin
Nahe der ehemaligen königlichen Eisengießerei in der Invalidenstraße entstanden mit dem Projekt Feuerlandhöfe 394 Wohneinheiten sowie Laden- und Gewerbeflächen auf über 35.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche. | Foto: CG Gruppe


Vorbild Automobilindustrie


Die Bau- und Immobilienwirtschaft vergleicht Gröner gern mit der Autoindustrie. Auch wenn die Margen der Automobilindustrie in der Immobilienwirtschaft heut noch nicht erreicht werden, habe die Immobilienwirtschaft aufgrund der Zinsentwicklung erstmals Gelegenheit, sich zu erholen und Geld zu verdienen: „Müssen sie auch. Die Eigenkapitalquoten der am Bau beteiligten Unternehmen sind lächerlich gering. Jeder andere Industriezweig steht besser da.“ Vor 15 Jahren sei die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft ruiniert gewesen. Eine Übernahme jagte die andere, gerade bei den Baustoffen. Handwerker hätten oft unter ihrem Einstandspreis gearbeitet. Jetzt, seit etwa vier bis fünf Jahren habe ein Boom angefangen, die Unternehmen haben die Möglichkeit durchzuatmen. „Wir gehen davon aus, dass wir heute erstmals seit 25 Jahren über eine gesunde Wertschöpfungskette Bau verfügen, in der Subunternehmer nicht kurz vor der Pleite stehen, wo Händler auch morgen noch existieren, wo Generalunternehmen nicht einer drohenden Pleite entgegensehen“, resümiert Gröner.

Bauen wie im alten Rom


Die beklagten hohen Baupreise führt Gröner auch auf die hoffnungslos rückständige Baupraxis zurück: „Warum? Weil wir auf den Baustellen wie vor 2000 Jahren den Bauprozess abwickeln. Der war nämlich im alten Rom so wie heute: Jemand hebt eine Baugrube aus, dann stellt einer fest, dass die Baugrube nicht tief genug ist, dann ist Wasser in der Baugrube. Das ist heute teilweise immer noch so, statt von vornherein vernünftig zu planen.“ Hinzu komme die mangelnde Digitalisierung: „Zwar machen gute Architekturbüros heute einen Abgleich. Sie werden aber niemals in der Lage sein, an zweidimensionalen Plänen eine fehlerfreie Planung, abgestimmt zwischen Statik, der Gebäudeausrüstung und so fort, hinzubekommen.“ Vor allem müssten Bauprozesse neu organisiert werden: „Das heißt: ich baue ein Haus und ich habe die Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) nach HOAI bereits in der Phase 3 (Entwurfsplanung) schon drin, so dass ich mich entschieden habe, wie das Haus auszusehen hat. Details müssen also schon frühzeitig feststehen. Dafür taugt die HOAI aber nicht mehr, möglicherweise wird sie nach EU-Recht sowieso obsolet.“

Mit Fertigteilen die Produktivität erhöhen


Dass die Zukunft des Bauens in der Vorfertigung liegt, davon ist Christoph Gröner überzeugt, auch um dem eklatanten Fachkräftemangel zu begegnen: „Bei guter Planung wäre ein Haus mit Fertigteilen in einem Viertel der Zeit gebaut, und wenn dann auch die Innenwände noch als Teilfertigwände erstellt würden, dann wäre ein Haus ohne irgendwelche qualitativen Einbußen in sechs bis neun Monaten gebaut.“ In seiner Vision kann die Produktivität um das Sechsfache erhöht werden: Wenn in der Halle vorproduziert wird, zum Teil mithilfe von Robotern, könne der Lohnanteil um 55 bis 60 % reduzieren werden.

Wird das schon auf seinen Baustellen praktiziert? „Nein“, sagt er, „aber wir arbeiten daran, wir bilden unsere Leute in diesem Sinne aus. Wir haben in Leipzig ein Innovationszentrum gegründet, in dem geforscht wird, wie wir beispielsweise auf der Baustelle die Fliesen vorkonfektionieren. Wenn wir einen Raum dreidimensional aufnehmen, kann das Parkett fertig geschnitten auf die Baustelle kommen, damit der Parkettleger nicht fünfmal nachmessen muss. sondern das vornummerierte Parkett verlegt“.

In Erfurt baut die Unternehmensgruppe gerade ein Fertigteilwerk. Hier sollen ab dem kommenden Jahr die ersten Fertigteile vom Band laufen, und zwar Betonwände und -decken, alles ab der Bodenplatte, monolithisch. Mit zehn Meter langen und vier Meter breiten Schaltafeln könne jede Form hergestellt werden. Bei bis zu 97 % Vorfertigung sei dann kaum noch Handarbeit nötig. Bis zu 2000 Wohnungen sollen auf diese Weise jährlich gebaut werden können. Die Gefahr der Typisierung und der Wiederholung sieht Gröner nicht, im Gegenteil: „Weil wir hier in Mitteleuropa eine Stadtentwicklung pflegen, sollte in der Stadt alles aufeinander abgestimmt sein, beispielsweise die Fassaden. Das entspricht unserer Wohnkultur, wir brauchen Vielfalt.“
Christoph Gröner
„Wir müssen dazu kommen, die 3D-Planung in eine Massenermittlung zu bringen. Das geht heute. Dazu müssen Datenbanken angelegt werden. Das alles ist keine Hexerei.“ | Foto: Benno Stahn

„Tempelhof bebauen“


Um dem Grundstückmangel und den hohen Grundstückspreisen zu begegnen, wünscht sich Gröner eine Allianz aus beispielweise Kommunen, Kirche, Bahn und Politik, damit ein Grundstücksangebot entsteht, das der Preistreiberei ein Ende bereitet. In der heutigen Praxis fehle jedoch meist der politische Wille, wie das Beispiel Berlin-Tempelhof zeigt: „Warum macht Berlin keinen Pakt mit allen Parteien und sagt: Wir geben zwei Drittel der Tempelhofer Flächen zum Bauen frei. Damit wäre das Wohnungsproblem in Berlin gelöst. Dann gäbe es eine Normalisierung des Grundstückspreises, wie wir es noch nie erlebt haben. Dann gibt es in Köpenick plötzlich wieder Grundstücke für 700 und nicht für 1.500 Euro. Dann gibt es in der Friedrichstraße wieder Grundstücke, die wir bezahlen können.“

Protesten könne man entgegenwirken, wenn beispielsweise konsequent ökologisch geplant würde, mit Nullenergie-Gebäuden, mit grünen Flächen und Flächen für Radfahrer. Wichtig sei jedoch, die Bevölkerung in die Entscheidungen einzubinden und zu sagen: „Ihr entscheidet jetzt über höhere Baupreise, wenn ihr Kleingartensiedlungen, Flughäfen und sonstiges nicht bebauen lasst. Hat das denen jemand gesagt? Hat jemand gesagt: Wenn ihr das so entscheidet, entscheidet ihr über 12 Euro Miete und nicht 8 Euro?“

Jede Stadt habe solche Möglichkeiten, Grundstücksflächen bereitzustellen. In Stuttgart beispielsweise könnte das Gelände eines Energieanbieters mit 4.000 bis 8.000 Wohnungen bebaut werden. „Wenn wir uns klarmachen, dass etwa eine Million Wohnungen fehlen und andererseits Pendler ein bis zwei Stunden durch die Gegend fahren, um zur Arbeit zu kommen, dann muss man sagen: Es gibt in jeder Stadt eine Lösung, leider fällt sie aber der Parteipolitik zum Opfer“, ist Gröner überzeugt. Dann könnte Wohnraum entstehen, der gefördert und preisgedämpft für etwa 6,50 Euro angeboten werden könne, aber auch für zehn Euro für Normalverdiener, der Rest könne frei verfügbar sein. „So stelle ich mir eine Ausschreibung vor. So würde auch der Druck aus den Kesseln genommen“, meint er.

„Die Zukunft ist BIM“


In der Baubranche hat sich Christoph Gröner wegen seiner Kritik an der nach seiner Auffassung zu schleppenden Digitalisierung der Baubranche nicht nur Freunde gemacht. Doch er ist überzeugt, dass BIM zum Selbstverständnis der Bau- und Immobilienindustrie werden muss. Das Ziel, die Produktion von Wohnflächen ohne Abstriche an der Qualität industriell zu schaffen, könne nur durch BIM gelingen, weil nur dadurch Transparenz und Darstellbarkeit gewährleistet seien. „Wer BIM beherrscht, hat eine solche Transparenz, dass alle am Bauvorhaben Beteiligten sie nachvollziehen können: Gibt es eine Kostenüberschreitung, wo sind wir in der Bauzeit. Diese Transparenz ist auch gut im Verhältnis zu Banken. Wer BIM beherrscht, kann sich teure Gutachten von Ernst & Young sparen, das haben wir dann auf Tastendruck.“

Nach seiner Meinung werde BIM oft vereitelt, weil immer noch an einer zweidimensionalen Ausschreibung festgehalten werde. „Wir müssen dazu kommen, die 3D-Planung in eine Massenermittlung zu bringen. Das geht heute. Dazu müssen Datenbanken angelegt werden. Das alles ist keine Hexerei.“ In anderen Wirtschaftzweigen sei das längst Praxis, sagt er und bemüht wieder die Autobranche: „Ein Auto ist viel komplexer als ein Haus. Allein ein Motor enthält mindestens so viele Teile wie ein Haus. Die Zukunft ist BIM. Ich glaube, dass in den nächsten zwei Jahren der Durchbruch kommt und sich dabei die Spreu vom Weizen trennt.“ Bei der Digitalisierung müsse die Politik eine Vorreiterrolle spielen, beispielsweise bei Bauanträgen. Wenn die Genehmigungsverfahren digitalisiert würden, hofft Gröner, könnten die Sachbearbeiter das Doppelte abarbeiten. Aber: „All das wird von der Politik leider vernachlässigt“.