Schneller ausschreiben: Konzepte für den seriellen Wohnungsbau

KIEL, 29.11.2018 – In Deutschland werden zu wenige bezahlbare Mietwohnungen gebaut. In den Ballungszentren herrscht deshalb mittlerweile ein enormer Nachfragedruck. Kann seriell und modular gefertigter Wohnraum zur Lösung beitragen? Bauliche Konzepte dafür liegen jedenfalls vor.

von Benno Stahn

Das unterkellerte Modellgebäude sah vier Vollgeschosse mit 24 Wohneinheiten in unterschiedlicher Größe vor.
Basis der Rahmenvereinbarung: Das unterkellerte Modellgebäude sah vier Vollgeschosse mit 24 Wohneinheiten in unterschiedlicher Größe vor. | Abb.: Goldbeck

Spürbare Engpässe und deutliche Mietsteigerungen sind vielerorts die Folge von Wohnungsmangel. Insbesondere Haushalte mit niedrigen, aber zunehmend auch diejenigen mit mittleren Einkommen haben Schwierigkeiten, eine für sie bezahlbare Wohnung zu finden. Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ hat sich unter Federführung des Bundesbauministeriums zum Ziel gesetzt, Wege zu finden, wie der Wohnungsknappheit gerade in den Ballungszentren begegnet werden kann.
Mithilfe serieller und modularer Bauweisen sollen Kosten- und Zeitvorteile erzielt werden, so ein Ergebnis der Baukostensenkungskommission. Zusammen mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. und der Bundesarchitektenkammer (BAK) hat das Ministerium einen Wettbewerb für Anbieter unterschiedlicher serieller Bauweisen ausgeschrieben.

Europaweite Ausschreibung für serielles Bauen


Gegenstand des europaweiten Wettbewerbs „Serielles und modulares Bauen“ war die Entwicklung eines variablen, modularen Systems für den Neubau mehrgeschossiger Wohnbauten in serieller Bauweise. Die Wohngebäude sollten mit hoher architektonischer und städtebaulicher Qualität zu reduzierten Baukosten und unter Berücksichtigung baukultureller Belange zu realisieren sein. Ziel war es, die Gewinner des Wettbewerbs in eine Rahmenvereinbarung mit dem GdW einzubinden. Insbesondere kommunalen Wohnungsunternehmen, die öffentliche Auftraggeber sind und unter das Vergaberecht fallen, sollte damit ermöglicht werden, auf die bereits vorgeplanten Wohnungsbauvorhaben zuzugreifen und diese nach entsprechender Einzelkonfiguration in ihrem jeweiligen örtlichen Zuständigkeitsbereich zu realisieren. Die Konzeptpapiere der Gewinner-Entwürfe umfassen daher einen konkreten Leistungskatalog mit festen Preisen und beispielhaften „Modellgebäuden“.
Bei dem grundsätzlich technologieoffenen Ausschreibungsverfahren stand die Entwicklung und Realisierung zukunftsfähiger Wohnkonzepte in serieller und modularer Bauweise im Fokus, die für die jeweiligen Nutzungserfordernisse variabel ausgerichtet werden können. Dabei waren wirtschaftliche sowie Nachhaltigkeitsaspekte zu berücksichtigen. Temporärer Wohnungsbau war nicht darunter zu fassen. Die Wohnbauten sollten dabei so flexibel sein, dass sie an unterschiedliche Standortbedingungen angepasst werden können.

Das unter „maxmodul“ firmierende Baukonzept von Max Bögl basiert auf einer seriell vorgefertigten Raumzelle.
Das unter „maxmodul“ firmierende Baukonzept basiert auf einer seriell vorgefertigten Raumzelle. | Foto: Max Bögl

Zuschlag für neun Konzepte


Über 40 Bietergemeinschaften hatten sich um eine Teilnahme am Wettbewerb beworben. 15 von ihnen wurden eingeladen, ihre Konzepte einzureichen. Neun der Konzepte haben den Zuschlag erhalten und wurden in der Rahmenvereinbarung berücksichtigt. Die Angebotspreise für die neun Modellgebäude lagen zwischen 2.000 und 3.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit unter den durchschnittlichen Herstellungskosten für Mehrfamilienhäuser in Deutschland. Die in der neuen Vereinbarung festgeschriebenen Preise gelten für fünf Jahre.
Die neun Konzepte kommen von:

- Lechner Immobilien Development GmbH, Frankfurt am Main
- AH Aktiv-Haus GmbH, Stuttgart
- Max Bögl Modul AG, Neumarkt
- Goldbeck Ost GmbH & Goldbeck Nordost GmbH, Ludwigsfelde
- Alho Systembau GmbH, Friesenhagen
- Solidbox GmbH, Heek
- Lukas Lang Building Technologies GmbH, Wien
- Arge MBN Bau AG und Patriarche, Georgsmarienhütte
- Hullak Rannow und Züblin AG, Neu-Ulm

Mit der nun abgeschlossenen Rahmenvereinbarung erhalten Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland die Möglichkeit, ihre Wohnungsneubauprojekte schneller, einfacher, kostengünstiger und in hoher Qualität zu realisieren. Die Zeitersparnis ergibt sich insbesondere dadurch, dass Teile der Projektausschreibung und -vergabe sowie der Planung eines vorgesehenen Wohnungsbaus durch die Rahmenvereinbarung vorweggenommen werden – und durch kürzere Baustellenzeiten dank der Vorfertigung von Bauteilen. Aus den neun Angeboten des neuen Rahmenvertrags können Wohnungsunternehmen das für sie passende Modellgebäude auswählen, das anschließend in erster Linie nur noch an das vorhandene Grundstück angepasst werden muss.

Vorgabe: Modellgebäude mit 24 Wohneinheiten


Zu den zentralen Anforderungen an die eingereichten Angebote gehörten beispielsweise eine gestalterisch ansprechende Architektur, städtebaulich variable Gebäude, eine Minimierung von Verkehrsflächen, ausreichende Belichtung für Wohnkomfort und Energieeffizienz, kompakte und flächeneffiziente Wohnungsgrundrisse, ein Drittel barrierefrei nutzbare Wohnungen, energieeffiziente und nachhaltige Gebäudekonzepte sowie ein hohes Maß an Standardisierung zugunsten von zeit- und kostensparendem Bauen.
Der entscheidende Vorteil zur herkömmlichen, projektbezogenen Ausschreibung: Der in der Regel vorgeschriebene EU-Ausschreibungsprozess wurde im Vorfeld durch den Abschluss des Rahmenvertrages vorweggenommen.
Die Vorgabe an die Anbieter sah ein unterkellertes Einzelgebäude mit 24 Wohneinheiten in unterschiedlicher Größe von 45 bis 115 Quadratmeter vor. In weiteren drei Varianten sollten Gebäude in vier, fünf und sieben Vollgeschossen angeboten werden. Alle drei Baukörper wurden als Punkthaus, Zeilen- und Blockrand-Bebauung auf dem Mustergrundstück nachgewiesen. Die verbleibende Freifläche war als Bewegungs- und Grünfläche sowie als Freisitz vorgesehen.
Die angebotenen Systeme unterschieden sich sowohl in der Wahl des Baustoffes (Stahlbeton, Stahlrahmenbauweise, Holz) als auch durch einen unterschiedlichen Grad der Vorfertigung. Nachfolgend werden einige unterschiedliche Systeme vorgestellt.

Industrielles Bausystem von Max Bögl


Bei dem von dem Unternehmen Max Bögl unter der Bezeichnung „Maxmodul“ vertrieben System sind Boden und Wände sind Stahlbeton, während die Zwischendecken aus einer Holzleichtbaukonstruktion bestehen. Eine hohe Vorfertigung ergibt sich durch die Montage und den Ausbau der Module bereits im Werk. Dadurch verkürzt sich die Bauzeit und ermöglicht eine schnelle Nutzbarkeit.
Mit den Raummodulen in zwei Längen können durch horizontale Addition und vertikale Stapelung nahezu alle Wohnungsgrößen und -typen konfiguriert werden. Bis zu acht Geschosse sollen nach Herstellerangaben möglich sein. Die serielle Fertigung im Werk erlaubt eine witterungs- und jahreszeitenunabhängige Herstellung. Die kontrollierte serielle Fertigung im Werk soll eine hohe Präzision ermöglichen. Das Basismodul kann horizontal und vertikal zu unterschiedlichen Gebäudekonfigurationen zusammengefügt werden. Das angebotene Modellgebäude war ein Mittelflurgebäude mit innenliegender Erschließung.
Stahllösung von alho: Die auf Stahlrahmenbasis basierenden Module werden im Werk vorgefertigt.
Die auf Stahlrahmenbasis basierenden Module werden witterungsunabhängig im Werk vorgefertigt. | Foto: Alho

Stahllösung von Alho


Der Vorschlag von Alho basiert auf Raumzellen aus einer selbsttragenden Stahlrahmenkonstruktion mit Trockenbauausfachung und Wärmedämmverbundsystem. Diese Raumzellen bilden das Grundmodul, das sich flexibel, längs und quer in einem „Modulbaukasten“ im Planraster 3,75 m x 7,50 m verwenden lässt. Funktionale, gut nutzbare Grundrisse sollen so möglich sein. Ein hohes Maß an Vorfertigung ermöglicht eine schnelle Nutzung.
Seine charakteristische Gestalt erhält das Modellgebäude durch vorgehängte Balkone und einen gebäudehohen Rücksprung im Eingangsbereich. Vorgehängte Balkonplatten sind zum Teil versetzt zur Fensterachse angeordnet. Die Fassade bildet ein WDVS mit einer Oberfläche aus fugenlosem, grauen Reibeputz. Das Energiekonzept sieht Fußbodenheizung und Pellet-Brennwertkessel vor.
Fugenlos: fünf der sechs raumumschließenden Seiten werden in einem Guss hergestellt.
Fugenlos: fünf der sechs raumum-
schließenden Seiten werden in einem Guss
hergestellt. | Foto: Lechner-Group

Massiv und fugenfrei von Lechner


Inspiriert von der Produktionsweise in der Automobilindustrie entwickelte die Lechner Group aus Frankfurt einen Herstellungsprozess, der nicht nur das fugenlose Rohbaumodul, sondern auch die Ausbaugewerke in die Lagerhalle verlegte. Unterstützt wird dieses Verfahren durch die dreidimensionale Planung mit BIM. Im Werk werden die Stahlbetonmodule in einem Glockengussverfahren fugenlos hergestellt, wobei der dreidimensionale Bewehrungskorb mit den Aussparungen für Fenster und Türen bereits die Versorgungsleitungen enthält. Nach dem Ausschalen wird der Vollwärmeschutz aufgebracht und es erfolgt die Installation der technischen Gebäudeausrüstung bis hin zum Einbau von Steckdosen.

Vorbild Lego bei Aktiv-Haus


Ein Konzept mit Holzbaumodulen bot die Aktiv-Haus GmbH aus Stuttgart an. Vor Ort können die zu 95 % vorgefertigten Module wie Legosteine zu verschiedenen Nutzungseinheiten kombiniert werden. Angeboten wurden acht unterschiedliche Wohnungstypen von 40,5 - 134,5m², die entweder aus einem oder der Kombination von bis zu drei, komplett im Werk vorgefertigten Modulen bestehen.
Durch den Einsatz von nur zwei Modulgrößen mit festgelegter Breite und Länge ist eine standardisierte, serielle sowie qualitäts- und kostenoptimierte Fertigung möglich. Durch die maximale Ausnutzung der Transportbreite von 4,5 m sind Module baubar, aus denen sich großzügige Wohnungsgrundrisse realisieren lassen. Dabei haben nur die Modulaußenwände eine tragende Funktion. So lassen sich sehr flexible, individualisierte Wohnungstypen gestalten, die durch die Holzbauweise auch nachträglich mit relativ geringem Aufwand, sich ändernden Nutzungsanforderungen, angepasst werden können. Die Wohnungen sind so konzipiert, dass eine barrierefreie Nutzung gegeben ist und sie bei Bedarf zur rollstuhlgerechten Wohnung umgebaut werden können. Fast alle Wohnungen verfügen über mindestens einen geschützten Freisitz in Form einer Terrasse, Loggia oder Balkon. Die standardisierten Installationswände ermöglichen eine einfache Revision der Leitungen.
Die Holzbaumodule werden vor Ort zusammengefügt.
Die Holzbaumodule mit 95 % Vorfertigung werden vor Ort wie Legosteine zusammengefügt. | Foto: Aktiv-Haus GmbH

Hoher Vorfertigungsgrad bei Goldbeck


Das von Goldbeck angebotene Modellgebäude ist als 6-Spänner konzipiert und wird über nur ein Treppenhaus erreicht. Das Bausystem basiert auf einem Grundraster von 1,25 Meter. Die einzelnen Fertigteile werden auf die Baustelle transportiert und dort zusammenmontiert, was nach Firmenangaben das Logistikproblem reduziert. Das Tragwerk besteht aus tragenden Querwänden als Fertigteilwandscheiben in Stahlbeton, die im Regelfall im Achsraster von 6,25 m angeordnet werden und als Wohnungstrennwände fungieren. Alle Außenwände, die Treppenhauswände sowie ausgewählte Flurtrennwände werden ebenfalls als Fertigteilwandscheiben ausgeführt. Die Geschossdecken werden als schlaff bewehrte Stahlbeton-Fertigteildecken als Massivdecke ausgeführt. Alle sonstigen Wände werden als nicht tragende Innenwände in Trockenbauweise ausgeführt. Es sind maximal acht Obergeschosse möglich. Schallschutz, die Statik, die EnEV, das EEWärmeG wurden bereits vorbemessen. Basis der Sanitärinstallation ist ein standardisierter Steigeschacht mit vorgefertigten Einheiten (Registerwand), die verrohrt auf die Baustelle angeliefert und anschließend etagenweise eingebracht werden. Ein Blockheizkraftwerk mit Pufferspeicher sorgt für die Wärmeerzeugung. Durch in die Fenster integrierte Lüftungselemente wird eine nachhaltige Raumluftqualität gewährleistet. Bäder bzw. Toiletten sowie Küchen sind mit zweistufigen Einzelraumentlüftern zur Entlüftung und Entfeuchtung ausgestattet. Die Luft strömt über Türunterschnitte nach.

Die vorgestellten Beispiele sind Systeme des seriellen und modularen Bauens und bieten schnellen und kostengünstigen Wohnraum, ohne dabei Zugeständnisse an eine hohe Wohnqualität zu machen. Sie könnten dazu beitragen, der Wohnungsknappheit gerade in Ballungsgebieten zu begegnen.



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