Studie: Über 2 Millionen Wohnungen durch Nachverdichtung

BERLIN, 01.03.2019 – Bis zu 2,7 Millionen Wohnungen könnten in Deutschland allein durch Nachverdichtung entstehen. Nach einer aktuellen Studie des Pestel-Instituts bietet besonders die gemischte Nutzung von Flächen und Immobilien Potenzial für zusätzliche Wohnungen. Auch durch Aufstockung und Umnutzung ließen sich Nicht-Wohngebäude wohnbar machen.

Aldi-Markt mit Wohnungen in Berlin-Lichtenberg (Visualisierung)
Vor einem Jahr stellte Aldi Nord Pläne für gemischt genutzte Immobilien vor. Mehr als 2.000 Wohnungen in Kombination mit Lebensmittelmärkten könnten allein in Berlin so entstehen. Hier eine Visualisierung für Berlin-Lichtenberg | Foto: Aldi

Bauland in der Stadt ist extrem knapp, die Grundstückspreise steigen, Wohnraum wird immer teurer. Um bezahlbare Wohnungen zu bauen, fehlt vielen Städten schlicht der Platz. Dabei haben sie viele Ressourcen, die man nur heben müsste, meinen Forscher von der TU Darmstadt. Gemeinsam mit dem Pestel-Institut aus Hannover haben sie jetzt eine „Deutschland-Studie 2019“ vorgelegt, die besagt, dass 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen in Deutschland neu entstehen könnten, wenn die vorhanden innerstädtischen Bau-Potenziale intelligent genutzt würden. Zusätzliches Bauland sei dafür nicht nötig. Die Studie wurde von 16 Verbänden und Organisationen der Bau- und Immobilienbranche in Auftrag gegeben.

Wohn-Reserven auf fehlbelegten Flächen


Im Fokus stehen besonders gewerbliche Immobilien und Verwaltungsgebäude. „Büro- und Geschäftshäuser, eingeschossige Discounter mit ihren Parkplätzen bieten ein enormes Potenzial für zusätzliche Wohnungen – durch Nachverdichtung wie Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlflächen“, sagt Prof. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt. „Ressourcen für durchaus attraktiven Wohnraum bieten zudem innerstädtische Parkhäuser.“ Weitere Potenziale haben die Forscher bei Tankstellen- und Parkplatzflächen ausgemacht. Außerdem plädieren die Wissenschaftler für eine Offensive bei der Dachaufstockung von Wohngebäuden, deren Potenzial sie mit 1,1 bis 1,5 Mio. Wohneinheiten nachweisen. Bundesweit ließen sich 560.000 Wohneinheiten allein durch die Dachaufstockung von Bürokomplexen und Verwaltungsgebäuden erreichen. Und wo früher einmal Büros und Behörden untergebracht waren, böten leerstehende Gebäude heute ein Potenzial von weiteren 350.000 Wohnungen.

Wohnraum bei Aldi, Lidl, Rewe & Co.


In vielen Städten wirkt die Bebauung durchaus großzügig, wenn man sie sich aus der Luft ansieht: Große Areale in teils guter Innenstadtlage werden vom Lebensmittelhandel und anderen einstöckigen Gewerbebauten belegt. Auf den innerstädtischen Flächen der zwanzig größten Lebensmittelmarkt- und Discounterketten könnten laut Studie rund 400.000 zusätzliche Wohnungen entstehen – ohne Abstriche bei den Verkaufsflächen oder Parkmöglichkeiten zu machen. „Hier geht es um sehr attraktive Lagen in Städten“, betont Tichelmann. Für diesen neuen Mix „Nahversorgung & Wohnen“ sei allerdings in der Regel ein anderes bauliches Konzept erforderlich. Lagerflächen und Parkplätze würden unterirdisch angeordnet, die ursprünglichen Flächen können für den Markt-Wohn-Komplex genutzt werden. Allein in Berlin bieten sich 330 eingeschossige Lebensmittelmärkte an, bei denen 20.000 und 36.000 neue Wohnungen entstehen könnten, so die Studie.
Dr. Manja Schneider, Hauptgeschäftsführerin der Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg
„Wenn der Senat die Empfehlungen, wie beispielsweise
Genehmigungsverfahren zur Nutzungsänderung im Bestand
zu erleichtern oder die Aufstockung von Geschosshöhen
zuzulassen, aufgreift, besteht eine große Chance zur Entspannung
des Wohnungsmarktes in Berlin.“ Dr. Manja Schreiner, Haupt-
geschäftsführerin der Fachgemeinschaft Bau Berlin und
Brandenburg | Foto: FG Bau


„Wohn-Parkhäuser“ in guten Innenstadtlagen


Auch City-Parkhäuser bieten danach Platz für Wohnungen: Wird das oberste Parkdeck aufgestockt, geht die Studie von mindestens 20.000 zusätzlichen Wohneinheiten bundesweit aus. Insgesamt kommen die Wissenschaftler damit auf mehr als 1,2 Millionen Wohnungen, die bundesweit durch das „Wohnbar-Machen“ von Nicht-Wohngebäuden entstehen könnten. Hinzu kommen noch einmal zwischen 1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen, die durch die Dachaufstockung von Wohngebäuden der 50er- bis 90er-Jahre möglich wären.

Dass es notwendig ist, diese Wohnungsbau-Reserven effektiv zu nutzen, liegt für die Wissenschaftler auf der Hand: „Bundesweit fehlen über eine Million Wohnungen. Allein in Berlin liegt das Defizit bei 92.000 Wohnungen“, so der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. Derzeit müssten jährlich bundesweit rund 400.000 Wohnungen (davon gut 18.400 in Berlin) neu gebaut werden. Im gesamten letzten Jahr sind aber höchstens 300.000 neue Wohnungen entstanden.
Wohnreserven lassen sich durch Dachaufstockungen generieren.
Dachaufstockungen bieten viel Potential, ohne zusätzlichen Flächenverbrauch neuen Wohnraum zu schaffen. | Foto: SchwörerHaus/J. Lippert

Bauordnungsrecht weiterentwickeln


Um die brachliegenden Potenziale für den Wohnungsbau überhaupt nutzen zu können, müsste allerdings das Bau- und Planungsrecht geändert werden. So müsste beispielsweise eine Überschreitung der Geschossflächenzahl zulässig sein, und auch bei Trauf- und Firsthöhen  wäre Flexibilität nötig. Abstandsflächenregelungen, Stellplatz-Anforderungen und weitere Anpassungen im Bauordnungsrecht müssten vorgenommen werden. Dafür setzt sich das Verbändebündnis, das koordiniert wird von Holger Ortleb, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Gipsindustrie, ein. „Wir brauchen weniger bürokratische Hürden und mehr Bereitschaft zu guten, konzeptionellen Lösungen“, so Ortleb. „Dabei wären auch zentrale Anlaufstellen als Ansprechpartner wichtig.“


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