Wohnungsbau: „Die Grundstückspreise gehen durch die Decke“

KIEL, 14.11.2019 – Preissteigerungen machen die Realisierung bezahlbaren Wohnraums nach wie vor zu einer Herausforderung. Dietmar Walberg, Leiter der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel, warnt vor weiteren Kostensteigerungen durch eine Überdehnung von Standards und Qualitätsansprüchen im Wohnungsbau.

von Benno Stahn

Dietmar Walberg, Geschäftsführer der ARGE für zeitgemäßes Bauen
„Wir warnen davor, den Wohnungsbau weiterhin mit Standards und Qualitätsansprüchen zu überfordern.“ Dietmar Walberg, Geschäftsführer der ARGE eV. | Foto: ARGE eV
Die Kieler ARGE (Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.) hat sich als Fachinstitution für die Beobachtung von Preisentwicklungen am Bau einen guten Ruf errungen. Sicherlich auch ein Grund, warum die Hansestadt Hamburg 2017 bei der ARGE ein Gutachten über Baukosten und Baukostenfaktoren im Wohnungsbau in Auftrag gab. Nun liegt für das nördlichste Flächenland ein ARGE-Gutachten zum gleichen Thema vor. Als regionale Untersuchung will Dietmar Walberg diese Gutachten aber nicht verstanden wissen. „Unseren Studien liegen Vergleichszahlen aus der gesamten Republik zugrunde. Für Schleswig-Holstein kann im Übrigen gelten: Hier gemachte Erhebungen sind repräsentativ, denn Schleswig-Holstein ist immer im Mittel. Was wir allerdings prüfen, ist: Gibt es Effekte oder Tendenzen, die abweichen.“ Und tatsächlich gibt es für Norddeutschland ein abweichendes Ergebnis, was die Wohnungsgröße angeht: „In Schleswig-Holstein sind die Wohnungen um rund 10 Quadratmeter kleiner als im Bundesdurchschnitt, und zwar über alle Segmente hinweg“, sagt Walberg. Das bedeute, dass im Norden effizienter gebaut würde – es gebe kaum einen effizienteren Klimaschutz als die Reduktion der Wohnfläche.

Geförderter Wohnungsbau besonders energieeffizient


Im nördlichsten Bundesland werden pro Jahr rund 10.000 Wohnungen fertiggestellt, davon die Hälfte im Geschosswohnungsbau, die andere Hälfte im Ein- und Zweifamilienhausbau. Etwa ein Drittel der Geschosswohnungen werden öffentlich gefördert. Sie sind deshalb aber nicht schlechter ausgestattet. „Was die Energieeffizienz angeht, macht Schleswig-Holstein mehr, als der Gesetzgeber fordert. Das wird sogar noch getoppt durch den geförderten Wohnungsbau. Die stehen besser da als der freie Markt. Das ist hochinteressant“, so Walberg.
Wird im Norden auch günstiger gebaut? Bezogen auf das Jahr 2018 lagen die Gestehungskosten (Gesamtkosten mit den Kostengruppen 100 bis 800) mit rund 2.826 Euro deutlich unterhalb der mittleren Preise deutscher Städte, im Vergleich zu Hamburg ist die Differenz rund 24 Prozent. Dies liegt vor allem an den vergleichsweise günstigeren Grundstückkosten in Schleswig-Holstein. Dass auch trotz Preissteigerungen kostengünstiges Bauen möglich ist, zeigte die Studie ebenfalls: Bei rund 20 Prozent der untersuchten Bauvorhaben konnten Bauwerkskosten (Kostengruppe 300 und 400) von rund 1.800 pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt werden. Dennoch macht die Kostenentwicklung nicht an den Regionalgrenzen Halt.

Entwicklung der Bauwerkskosten im Wohnungsneubau
Entwicklung der Bauwerkskosten im Wohnungsneubau. Deutlich erkennbar ist Differenz der Baukosten zu den Lebenshaltungskosten. | Abb.: ARGE eV

Wer treibt die Kosten im Wohnungsbau?


Wer oder was treibt die Kosten in die Höhe? „Jedenfalls nicht der Bau“, ist Walberg überzeugt. Über viele Jahre hinweg seien die gesetzlichen und normativen Rahmenbedingungen preistreibend gewesen. Erfreulicherweise gebe es insoweit derzeit eine Stagnation. „Offensichtlich haben die Warnungen vor den Auswirkungen neuer Standards Früchte getragen“, sagt er. Was zu Buche schlage, seien die Tarifabschlüsse der jüngeren Zeit. Die hätten sich in steigenden Preisen wiedergefunden. Aber auch steigende Materialpreise machten dem Bau zu schaffen. Der Preis für Bitumen sei im letzten Jahr um 41 Prozent, der Preis für eine Dachbegrünung um bis zu 40 Prozent gestiegen. „Die können sich das leisten, weil ein Gründach zunehmend verpflichtend wird“, so Walberg. Ein weiterer Kostentreiber sei der technische Ausbau, insbesondere Heizung und Lüftung: „Da galoppieren die Preise davon.“

Grundstückspreise verteuern das Bauen


Die Entwicklung der Grundstückspreise machen den Wohnungsbauakteuren die größten Sorgen. „In Hamburg gehen die durch die Decke“, so Walberg. Eine Untersuchung der ARGE habe ergeben, dass im Zeitraum von 2016 bis 2019 die Baupreise in Hamburg um rund 12, die Grundstückspreise allerdings um rund 19 Prozent gestiegen seien. Erwogen werde eine Preisdeckelung. „Da muss was passieren, da müssen wir an die Wertermittler ran, und auch an die Gutachterausschüsse. Es ist unverständlich, warum nach wie vor nicht berücksichtigt wird, von welcher Art das Gebäude ist, das später auf dem Grundstück steht. Das aber muss eine Rolle spielen, sonst kommen wir nicht weiter. Es muss also auch auf Bundesebene was passieren“, fordert der Experte.

Im Vergleich zum Rohbau sind die Kosten insbesondere beim technischen Ausbau mit 146 Prozent überdimensional gestiegen.
Im Vergleich zum Rohbau sind die Kosten insbesondere beim technischen Ausbau mit 146 Prozent überdimensional gestiegen. | Abb.: ARGE eV

Materialoptimiert bauen ohne Qualitätsverlust


Gibt es auch bei den Baukosten noch Einsparpotenzial? „Ja, gibt es. Weil viele Bauprojekte noch nicht wirklich ausgereizt sind, etwa bei der Konstruktion und in der Statik. Da ist überall noch Luft drin, etwa wenn eine Wand nur 17,5 statt 24 Zentimeter dick sein kann oder Decken mit 20 Zentimeter geplant werden, wenn 16 Zentimeter auch reichen. Das würde schon eine Menge bringen“, ist Walberg überzeugt.
Das alles sei auch ohne Qualitätsverlust machbar. Außerdem könne der Grundriss so gestaltet werden, dass materialoptimiert gebaut werde, wenn also im Raster des Baustoffes geplant werde: „Ich bekomme eine Einsparung der Arbeitszeitrichtwerte von 40 Prozent hin, wenn die Zuschnitte der Öffnungen und die Raumzuschnitte so geplant werden, dass möglichst wenig Verschnitt dabei rauskommt.“ Leider werde das heute zu wenig beachtet, weil es nicht gelehrt werde, und bei vielen Maurern dieses Wissen nicht mehr vorhanden sei. Dabei wäre hier noch Einsparpotenzial. Überhaupt werde zu wenig gewürdigt, dass die günstigste Bauweise immer noch die monolithische Ziegelbauweise sei, günstiger könne nicht gebaut werden. „Da kommt auch das serielle Bauen nicht mit, weil die zu hohe Produktionskosten haben, die sind nicht konkurrenzfähig“, so Walberg.

Preisbremse für Grundstücke nötig


Sein Fazit: „Wir warnen davor, den Wohnungsbau weiterhin mit Standards und Qualitätsansprüchen zu überfordern, die deutlich im Widerspruch stehen zu den schwieriger werdenden Rahmenbedingungen für bezahlbare Wohnungen. Das heißt nicht, dass Klimaschutz oder Barrierefreiheit eingeschränkt werden. Aber zusätzliche Themen sollten nicht auf den Wohnungsbau übergestülpt werden, weil das bezahlbaren Wohnraum immer schwieriger macht. Also: Immer höhere Anforderung an Schallschutz, Stellflächen usw. geht nicht, das funktioniert nicht“, so Walberg.
Die Entwicklung in der Metropolregion Hamburg mache die derzeitige Problematik deutlich: „In Hamburg werden im nächsten Jahr die Gesamtkosten pro Quadratmeter Wohnfläche bei 4.000 Euro liegen. Das bedeutet, dass in Teilen Hamburgs Mietwohnungsbau nicht mehr stattfinden wird, weil er nicht mehr bezahlbar ist.“ Die Konsequenz werde sein, dass die prognostizierten Grundstückskosten in Höhe von rund 830 Euro bei 600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt werden müssten. Die dauerhafte Sicherung des bezahlbaren Bauens und Wohnens bleibt also weiterhin eine zentrale Aufgabe für Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft.


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