Bauleistungen: Besondere Regeln für Verträge mit Verbrauchern

KIEL, 21.11.2019 - Verträge mit Verbrauchern unterliegen besonderen rechtlichen Regelungen. Viele entsprechen nicht der bisherigen Baupraxis und müssen daher besonders sorgfältig berücksichtigt werden. Ungewohnte Vorgaben macht das BGB unter anderem für die Leistungsbeschreibung und für Nachtragsvereinbarungen.

von RA Prof. Dr. Mark von Wietersheim, Berlin

Der Begriff „Verbrauchervertrag“ ist seit einem Jahr gesetzlich definiert. | Foto: pixabay
Der Begriff „Verbrauchervertrag“ ist seit einem Jahr gesetzlich definiert. | Foto: pixabay
Ohne dass es besonders aufgefallen ist, haben sich in den letzten Jahren eine ganze Reihe von rechtlichen Besonderheiten für Verträge mit Verbrauchern entwickelt. Diese Besonderheiten sollten von Unternehmen beachtet werden, um z.B. nicht von einem plötzlichen Widerruf eines halb ausgeführten Vertrages überrascht zu werden.
Verbraucher ist nach der gesetzlichen Definition in § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Um festzustellen, ob jemand als Verbraucher handelt, muss man also feststellen, ob beide Voraussetzungen vorliegen. Als Beispiel: Wenn der Geschäftsführer einer großen Wohnungsbaugesellschaft in seinem Privathaus das Dachgeschoss ausbaut, dann ist er ein Verbraucher.

Was sind Verbraucherbauverträge?

Etwas aufpassen muss man seit neuestem mit den Begriffen: Es würde sich eigentlich anbieten, jeden Vertrag über Bauleistungen mit einem Verbraucher kurz als „Verbraucherbauvertrag“ zu bezeichnen – dieser Begriff ist seit dem 1.1.2018 aber in einer ganz bestimmten Weise gesetzlich definiert. Von diesem Begriff und den damit verbundenen Rechtsfolgen werden aber nur bestimmte Verträge mit einem besonderen Leistungsumfang erfasst.
„Verbraucherbauverträge“ sind nach der neuen Vorschrift des § 650i BGB nur solche Verträge, bei denen der Auftragnehmer dem Verbraucher als Auftraggeber ein neues Gebäude baut oder wenn er sich zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Das heißt im Umkehrschluss, dass nicht erhebliche Umbaumaßnahmen oder lediglich unwesentliche Reparaturen kein solcher Verbraucherbauvertrag sind. Eine Umbaumaßnahme ist erheblich, wenn sie letztlich einem Neubau vergleichbar ist.
Die Besonderheiten des Verbraucherbauvertrages wurden an dieser Stelle bereits ausführlicher vorgestellt (B_I baumagazin 12/2018). Festzustellen ist, dass diese Vorschriften, die nur auf nach dem 1.1.2018 geschlossene Bauverträge anzuwenden sind, bisher in der Rechtsprechung kaum Spuren hinterlassen haben.

Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen und bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen

Ein Widerrufsrecht gibt dem Auftraggeber das Recht, sich vollständig von einem Vertrag zu lösen. Solange der Auftraggeber dieses Recht hat, ist ein Ausführungsbeginn daher mit Risiken behaftet, denn mit Wegfall des Vertrages besteht auch für ausgeführte Leistungen keine Rechtsgrundlage mehr. Für die gesetzlich definierten Verbraucherbauverträge sehen §§ 650l, 355 BGB ein Widerrufsrecht vor. Hierüber ist der Verbraucher zu belehren.
Aber auch wenn kein Verbraucherbauvertrag vorliegt, kann der Auftraggeber ein Widerrufsrecht haben. Und zwar steht dem Verbraucher nach § 312g Abs. 1 BGB bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht zu. Wird also der Vertrag über die Bauleistungen beim Bauherren im Esszimmer unterschrieben, hat er ein Widerrufsrecht.
Die Widerrufsfrist beträgt nach § 355 Abs. 2 jeweils 14 Tage. Sie beginnt regelmäßig mit dem Vertragsschluss, allerdings setzt dies eine ordnungsgemäße Belehrung nach § 356 Abs. 3 BGB voraus. Unterbleibt diese Belehrung, so erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach näher bestimmten Zeitpunkten, wobei dies im Baubereich regelmäßig der Vertragsschluss ist.
Sind vor dem Widerruf Leistungen ausgeführt worden, sind diese entweder zurückzugeben (z.B. eine erhaltene Zahlung), oder es ist ein Wertausgleich zu schaffen (z.B. für ausgeführte Bauleistungen). Die dabei zu erwartenden Abwicklungs- und Abrechnungsprobleme liegen auf der Hand und sollten besser vermieden werden.

-> Es spricht übrigens einiges dafür, dass dies Widerrufsrecht auch bei Vereinbarungen über Zusatzleistungen und über geänderte Leistungen gilt.

Sonderkündigungsrecht bei Architekten- und Ingenieurverträgen 

Soweit Planungsleistungen beauftragt werden sollen, ist zu beachten, dass für solche Verträge (sog. Architekten- und Ingenieurverträge i.S.d. § 650p Abs. 1 BGB) § 650r BGB ein Sonderkündigungsrecht vorsieht. Eine danach erklärte Kündigung beendet den Vertrag allerdings nicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft.
Sind vor der Erklärung des Widerrufs bereits Leistungen ausgetauscht worden, sind diese dem jeweils anderen Vertragspartner zurückzugeben. Ist eine Rückgabe ausgeschlossen, kommt es zu einer wertmäßigen Abrechnung.

Anforderungen an die Baubeschreibung

Bei Verträgen mit Verbrauchern enthält das BGB an mehreren Stellen besondere Vorgaben für die Leistungsbeschreibung. In der Praxis ist zu beobachten, dass nach wie vor Leistungsbeschreibungen bei Verträgen mit Verbrauchern in der Regel eher knapp sind – je kleiner der Aufrag, desto weniger wird oft zur Leistung gesagt. Das ist aber schon aus praktischen Gründen nicht sinnvoll, denn die Kundenzufriedenheit mit allen Facetten bis hin zur Zahlungsverweigerung hängt maßgeblich davon ab, ob die Erwartungen des Auftraggebers erfüllt werden. Und diese Erwartungen sind in der Leistungsbeschreibung festgelegt und einvernehmlich Vertragsgegenstand geworden. Je ungenauer die Leistungsbeschreibung ist, desto mehr Potential für Streit wird geschaffen.
Bei Bauverträgen i.S.d. § 650a BGB ist die Leistungsbeschreibung aus Sicht des Auftragnehmers immer dann besonders wichtig, wenn er auch die Planung übernimmt: Er muss in diesem Fall für die Erfüllung des Vertrages notwendige Zusatzleistungen ohne zusätzliche Vergütung erbringen.
Bei Verbraucherbauverträgen i.S.d. § 650i BGB verlangt das BGB, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber umfassende Informationen zum Vertragsinhalt gibt.
Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Informationspflicht bei Verbraucherverträgen

Bei Verträgen aller Art mit Verbrauchern – also nicht nur den gesetzlich definierten Verbraucherbauverträgen – ist der Verbraucher nach § 312a Abs. 2 BGB zu informieren. Dies beinhaltet nach Art. 246 EGBGB unter anderem (soweit typischerweise für Verträge über Bauverträge relevant) folgende Informationen:
- die wesentlichen Eigenschaften der Waren oder Dienstleistungen in dem für die Waren oder Dienstleistungen angemessenen Umfang,
- den Gesamtpreis der Waren und Dienstleistungen einschließlich aller Steuern und Abgaben oder in den Fällen, in denen der Preis auf Grund der Beschaffenheit der Ware oder Dienstleistung vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden kann, die Art der Preisberechnung.
Die Information muss klar und verständlich sein, eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben.
Bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, verweist das Gesetz zum Inhalt der zu erteilenden Informationen auf Art. 246a EGBGB. Weil sehr viele Verträge im Baubereich außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, ist diese Vorschrift sehr relevant für die Praxis.

-> Besonders zu beachten ist, dass diese Vorgaben natürlich auf alle sogenannten Nachtragsvereinbarungen anzuwenden sind.

Die Vorschrift des Art. 246a EGBGB ist deutlich länger als der oben nur auszugsweise wiedergegebene Art. 246 EGBGB, enthält aber typischerweise für Bauverträge keine zusätzlichen Verpflichtungen.
Diese Information und vor allem eine Bestätigung des Vertrages, in der der Vertragsinhalt wiedergegeben ist, muss der Auftragnehmer dem Auftraggeber „alsbald“ nach Vertragsschluss auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen.

Anforderungen an eine Änderungsvereinbarung nach § 312a Abs. 3 BGB

Es entspricht der Übung im Baubereich und der gegenseitigen Kooperationsverpflichtung, dass der Auftragnehmer regelmäßig auf Änderungswünsche des Auftraggebers eingeht. Weder die VOB/B noch § 650c BGB greifen aber bei echten Zusatzleistungen ein, die für die bisher beauftragte Leistung nicht zwingend technisch erforderlich sind.
Für solche echten Zusatzleistungen müssen sich die Vertragspartner über eine Vertragsänderung einig werden. Bei Verträgen mit Verbrauchern kann eine Vereinbarung, die auf eine über das vereinbarte Entgelt für die Hauptleistung hinausgehende Zahlung des Verbrauchers gerichtet ist, nur ausdrücklich getroffen werden, § 312a Abs. 3 BGB.
Es reicht also nicht, dass sich die Vertragspartner einig sind (oder es völlig klar ist), dass es teurer wird: Die voraussichtliche Vergütung muss ausdrücklich vereinbart sein. Bei Bauverträgen müssen zumindest die Einheitspreise und die derzeit absehbaren Massen vereinbart werden. Und wenn diese Vereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wird, muss dem Verbraucher der Inhalt des Vertrages wie oben dargestellt zur Verfügung gestellt werden.

Herausgabe von Unterlagen bei Verbraucherbauverträgen

Diese Sonderregelung für Verbraucherbauverträge sollte nicht unerwähnt bleiben, da sie möglicherweise auch bei anderen Verträgen „hineingelesen“ werden kann. Nach § 650n BGB muss der Auftragnehmer dem Verbraucher als Auftraggeber rechtzeitig vor Beginn der Ausführung die Unterlagen übergeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Bauleistungen unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden. Was hierfür erforderlich ist, ergibt sich jeweils aus dem Auftragsinhalt und den hierfür maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen. Diese Pflicht besteht nicht, wenn der Verbraucher selber oder ein von ihm beauftragter Architekt oder Ingenieur die Planung übernommen hat.
Diese Herausgabepflichten vor Beginn der Herstellung bzw. nach Fertigstellung greifen auch dann, wenn der Verbraucher einem Dritten – genannt ist als Beispiel ein Darlehensgeber – Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen übergeben muss. Es muss allerdings hinzukommen, dass der Auftragnehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten. Dabei geht es um nachzuweisenden Bedingungen. Die Gesetzesbegründung spricht ausdrücklich als Beispiel die Finanzierung durch die KfW und die hierfür zu beachtenden Nachweispflichten an, wenn ein Unternehmen die Erwartung geweckt hat, seine Leistung sei förderfähig.

Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistung bei Verbraucherbauverträgen

Bei Verbraucherbauverträgen gelten auch besondere Anforderungen an die zulässige Höhe von Abschlagszahlungen und an Sicherheitsleistungen des Auftragnehmers.
Der Auftragnehmer darf bei diesen (noch einmal: gesetzlich besonders definierten) Verbraucherbauverträgen grundsätzlich nach § 650m Abs. 1 BGB maximal 90 Prozent der ihm zustehenden Vergütung in Abschlagsrechnungen abrechnen. Wenn der Auftragnehmer Abschlagszahlungen verlangen will, muss er nach § 650m Abs. 2 BGB vor der Zahlung der ersten Abschlagsrechnung eine Sicherheit verlangen. Inhaltlich muss diese Sicherheit den Anspruch auf die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mangel abdecken. Die Höhe der Sicherheit beträgt 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. 
Eine Sicherheit muss dann nicht übergeben werden, wenn der Auftragnehmer keine Abschlagszahlungen verlangt.
Im Regelfall wird der Auftragnehmer eine Bürgschaft übergeben. Er kann jedoch auch eine andere Art der Sicherheit wählen, etwa durch Einbehalt von den Abschlagsrechnungen.
Erhöht sich später der Werklohnanspruch durch Vertragsänderungen um mehr als 10 Prozent, so ist dem Auftraggeber eine zusätzliche Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des gesamten zusätzlichen Werklohnanspruches zu übergeben.


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