Wohnungsbau: Bewährte Systembaukästen statt serielles Bauen

KIEL, 02.11.2017 – Als gangbaren Weg zu mehr kostengünstigem Wohnraum sehen Bauministerium und Bauindustrie das serielle Bauen. Bauunternehmer Jörg Brömer setzt auf eine Variante mit Systembaukästen. Die Gründe erläutert er gemeinsam mit Prokurist Marco Seipel im Interview.


von Bernd Niebuhr, Hannover

Marco Seipel und Jörg Brömer

Dipl.-Wirtsch.-Ing. Jörg Brömer, Geschäftsführer (rechts) und Dipl.-Ing. (FH) Marco Seipel, Prokurist und Oberbauleiter (links) erläutern ihre Vorstellungen vom seriellen Bauen. | Fotos: Frank Schuppelius

Für Jörg Brömer, Geschäftsführer der Brömer & Sohn GmbH mit Sitz in Wiesbaden, führt das serielle Bauen grundsätzlich zu Optimierungen der Bauprozesse und schafft fraglos zahlreiche Vorteile und Möglichkeiten zur Baukostenreduzierung. Allerdings setzt er dabei seine Schwerpunkte nicht vorrangig auf vorgefertigte Bauteile und Raummodule. Stattdessen plädiert er für Systembaukästen, mit denen einzelne Gebäude mehrfach – in Wiederholungen - gebaut werden können. Zusammen mit Prokurist und Oberbauleiter Marco Seipel erläutert er seine Vorstellungen des seriellen Bauens, um attraktiven Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten in genügender Menge zum marktgerechten Preis bereitzustellen.

Herr Brömer, Sie sind der Platzhirsch der Bauunternehmungen in der Wiesbadener Region?

Brömer: Als Platzhirsch würde ich unser inzwischen seit 84 Jahre bestehendes Unternehmen nicht bezeichnen. Allerdings sind wir hier das größte mittelständische Bauunternehmen und seit vier Generationen in Familienhand, wobei unser Einzugsgebiet ausschließlich das Rhein-Main Gebiet ist. Auf diese regionale Identität und den Erfolg sind wir auch entsprechend stolz.

Welche Bauleistungen bieten Sie an?

Brömer: Wir sind auf fast allen Sektoren des Bauens zuhause. Vom Schlüsselfertigbau, Rohbau, Sanierungen oder Abbrucharbeiten wie auch im Tiefbausegment. Egal ob es sich dabei um gewerbliche, öffentliche Auftrageber oder private Bauherrn handelt. Einen Schwerpunkt bildet der schlüsselfertige Mehrfamilienhausbau. Im Bereich der Gebäudeverwaltung von Eigentums- und Mietobjekten sowie der Beratung zur Objektbetreuung arbeiten wir eng mit unserer Schwestergesellschaft Brömer & Koch GmbH zusammen.

Wohnungsbauprojekt in Bad Homburg
Projekt in Bad Homburg: Auch Mehrgeschossbauten lassen sich durch Systembaukästen typisieren. Die Wiederholung der Gebäudestruktur reduzieren die Gesamterstellungszeiten eines Bauwerks deutlich.

Wo können wir Sie als Bauunternehmen einordnen?

Brömer: Wir sehen uns überwiegend als Qualitäts- und Logistikdienstleister. Wir sorgen für die mangelfreie Erstellung der Bauvorhaben und stellen die gesamte Logistik der einzelnen Baumaßnahmen sicher. Bei eigenen Projektentwicklungen liegt die Akquisition und der Kauf der Grundstücke in unserer Hand, anschließend vergeben wir die Entwurfs- und Planungsarbeiten, erstellen die notwendigen Ausschreibungen und vergeben die bautechnische Realisierung der Baumaßnahme an Nachunternehmer.

Seipel: Um die Qualität der Bauausführung sicherzustellen, beschäftigen wir 30 Poliere und 14 Bauleiter. Jeder Polier ist für nur eine Baustelle während des gesamten jeweiligen Bauprozesses zuständig. Er stimmt die Werkleistungen mit den Nachunternehmern ab, prüft und kontrolliert sie, wobei der Subunternehmer stets eigenverantwortlich tätig ist. Wir bieten somit Bauleistungen aus einer Hand. Jeder Kunde hat individuell seinen eignen Ansprechpartner aus unserem Haus. Auf diese Weise können wir eine gleichbleibend hohe Arbeitsqualität sicherstellen, sowohl bei kleineren Projekten wie auch bei Errichtung von großen Gebäudekomplexen.

Durch die Zusammenarbeit mit bewährten Baupartnern bieten Sie hochwertige und kostengünstig erstellte Bauwerke an. Aber auch das serielle Bauen hat für Sie einen großen Stellenwert?

Brömer: Ja, das stimmt. Der Mehrbedarf an Wohnungen pro Jahr stellt uns als Bauunternehmung vor große Herausforderungen. Eine Studie des Regionalverbandes Frankfurt-RheinMain ergab, dass der lokale Wohnungsbedarf bis 2020 bei 184.000 Wohnungen liegt. Das sind fast zehn Prozent des bundesweiten Bedarfs. Angebot und Nachfrage lassen die Baupreise unweigerlich steigen, was für Haushalte mit geringen wie auch mit durchschnittlichen Einkommen eine hohe finanzielle Belastung bzw. sogar eine unüberwindbare Hürde darstellt. Serielles Bauen stellt hier eine Möglichkeit dar, Baukosten zu reduzieren.

Beim seriellen Bauen spielen werkseitig vorgefertigte Bauteile eine große Rolle. In der Praxis gehen Sie aber einen Schritt weiter.

Seipel: Genau. Serielles Bauen muss in einem breiteren, erweiterten Kontext gesehen werden. Wir haben für uns erkannt, dass das serielle Bauen nicht nur auf die eigentliche Bauzeit, also auf die handwerkliche Ausführung auf der Baustelle, beschränkt sein darf. Aus unserer Sicht müssen die Vorteile der einzelnen vorgefertigten Bauteile, wie zum Beispiel Fertigteildecken und vorkonfektionierte, großformatige Kalksandsteinelemente, zusammen mit einer Verkürzung der gesamten Projektdauer kombiniert werden, um nachhaltig finanzierbare Wohnräume zu schaffen.

Das Kalksandstein-Werk liefert die vorgefertigten, standardisierten Kalksandsteinelemente just-in-time auf die Baustelle, wo sie wirtschaftlich mit einem Versetzgerät vermauert werden.

Das bedeutet für die Praxis?

Seipel: Man muss das Rad nicht neu erfinden. Die eigentliche Bauzeit stellt häufig nur einen geringen Teil der gesamten Projektdauer dar. Bis zum eigentlichen Baubeginn vergehen oft Wochen und Monate. Besonders die Planungsphase nimmt viel Zeit in Anspruch. Bauherren und Architekten entwickeln oft zusammen mit Fachplanern individuelle Lösungen. Bauanträge müssen dann für jedes Bauwerk neu erstellt werden und durchlaufen den gesamten Genehmigungsprozess im Bauamt. Das alles kostet Zeit und Geld. Anschließend werden noch die ausführenden Gewerke durch Ausschreibungen und Vergabe gesucht, bis endlich mit dem Bau begonnen werden kann.

Und Ihr Ansatz ist…?

Seipel: ….die Projektdauer insgesamt zu kürzen, indem man die Kosten für die Individualisierung einzelner Bauen und deren Planung durch standardisierte Gebäude verringert.

Brömer: Gebäudetypen, wie zum Beispiel Reihenhäuser, Doppelhäuser bis hin zu Mehrgeschossbauten sollten durch Systembaukästen typisiert werden. Die Wiederholungen gesamter Gebäude bzw. -abschnitte reduzieren die Gesamterstellungszeiten eines Bauwerks deutlich, wodurch sich spürbare Kostenvorteile ergeben.
Tragwerksplanung, energetische Konzepte, Berechnungen des Schall-, Wärme- und Brandschutzes sowie die Haustechnikplanung können aus der Schublade gezogen werden. Das gesamte Baugenehmigungsverfahren wird beschleunigt, da alle Baukonstruktionen und Details bereits durchdefiniert sind.

Welche Zeiten sind realistisch?

Brömer: Die Gesamtprojektlaufzeit kann nach unserer Einschätzung durch Serien gleichartiger Bauwerke und Verwendung serieller Fertigbauteile von ca. zwei Jahren für Planung und Errichtung auf zwei Monate für die Planung und eine deutlich geringere Bauzeit reduziert werden.

Bleibt dabei die Architektur nicht auf der Strecke?

Brömer: Das Ganze bedarf natürlich engagierter Architekten und Planer, die Gebäude- und Formenstandards entwickeln, die sich an mehreren Standorten in gleicher Weise errichten lassen und anhand individuell gestalteter Gebäudehüllen auch eine möglichst eigene, ansprechende Architektursprache besitzen. Beispielsweise kann das Gebäude durch kreative farbliche Fassadengestaltungen oder unterschiedliche Oberflächenstrukturen einen eigenen Charakter erhalten. Auch Dachformen können zur Individualisierung beitragen ebenso wie Vorstellbalkone.

Hochbau, Schlüsselfertigbau, Tiefbau: Jörg Brömer (r.) und Marco Seipel sind mit ihrem Wiesbadener Unternehmen im Rhein-Main-Gebiet tätig.

Sie sprachen von seriellen Fertigteilen. Welche Bauteile kommen bei Ihnen besonders in Betracht?

Seipel: Wir denken hier in erster Linie an vorgefertigte Filigranfertigteildecken sowie Innen- und Außenwände aus großformatigen Kalksandsteinelementen.

Wie beschleunigen seriell gefertigte Kalksandsteinelemente den Bauablauf?

Brömer: Wir bauen schon seit Jahrzehnten mit den bewährten großformatigen Kalksandsteinelementen. Das Kalksandstein-Werk liefert die anhand von Wandverlegeplänen vorgefertigten, bzw. standardisierten Elemente just-in-time auf die Baustelle, wo sie wirtschaftlich mit einem Versetzgerät vermauert werden.
Auch in puncto Schallschutz können wir uns wegen der hohen Rohdichten auf Kalksandstein hundertprozentig verlassen. Ein Aspekt, der besonders hier im innerstädtischen Bereich höchste Priorität hat.

Sie sprachen die schnelle Verarbeitung an….

Seipel: Genau. Beim Rohbau sind die vorkonfektionierten, großformatigen Kalksandsteine und die mechanisch, wirtschaftlich schnelle Vermauerung der Elemente die perfekte Lösung. Der Baufortschritt ist optimal planbar. Wenn beispielsweise die Außenwand steht, können wir außen bereits das Wärmedämmverbundsystem aufbringen und parallel schon innen weiterarbeiten. Und ich habe die Garantie, dass die vorgefertigten Elemente auf der Baustelle exakt passen. Das heißt, ich erlebe keine böse Überraschung, dass zum Beispiel die Fenster- oder Türöffnungen zu groß oder zu klein sind –alles passt perfekt zusammen.