Im Kieler Stadtzentrum wird ein Projekt geplant, das nicht nur die Planung, sondern auch den Bau und die auf 80 Jahre konzipierte Bewirtschaftung auf der Basis von BIM vorsieht. Bei dem Projekt werden auf 7.200 Quadratmeter 98 Wohneinheiten zwischen 40 und 150 Quadratmeter und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss entstehen. Eine große Rolle spielt Mobilität bei dem Projekt, deshalb soll ein Carsharing-Unternehmen und ein Fahrradverleih im Erdgeschoss angesiedelt werden. Elektroanschlüsse für Autos und Fahrräder sind geplant.

„Das Projekt dient als Pilotprojekt, mit dem die Gewoba Nord erste Erfahrungen über die Möglichkeiten und Grenzen der BIM-Methode erhält“, heißt es in der Auftraggeberinformationsanforderung (AIA) für das Projekt. Vorgesehen ist ein sogenannter „Open BIM Prozess“, d.h. es können unterschiedliche Softwares benutzt werden. Dass es bei diesem Verfahren immer wieder zur Schnittstellenproblematik kommt, wird in Kauf genommen. Mit „BIM2Field“ soll die Kommunikation über mobile Geräte bis auf die Baustelle sichergestellt werden.

Der Bauherr: Gewoba Nord

„Hier bleibe ich“ lautet der Slogan der Wohnungsbaugenossenschaft Gewoba Nord mit Sitz im beschaulichen Schleswig. Das Motto weist auf den Anspruch des Unternehmens hin, anspruchsvollen Wohnraum auch für den kleineren Geldbeutel zu schaffen.

Mit über 6.200 Wohn- und 50 Gewerbeeinheiten gehört die genossenschaftlich organisierte Gewoba Nord eher zu den größeren Wohnungsbauunternehmen. Rund ein Viertel der Bestandswohnungen sind öffentlich gefördert. Die durchschnittliche Miete beträgt 6,33 Euro. 1949 wurde sie gegründet, ein Jahr später wurden bereits die ersten 400 Wohnungen gebaut. Derzeit liegt eher die Modernisierung des Bestandes als der Neubau im Fokus. Gebaut wird nur für den eignen Bestand. Weil die eigenen Planungskapazitäten nicht immer ausreichen, wird auch schon mal auf externe Planungsbüros zurückgegriffen, die Genossenschaft übernimmt dann jedoch die Projektleitung und Projektsteuerung. Die Baugenossenschaft legt Wert darauf, dass der beauftragte Generalunternehmer und auch die Ausführenden aus der Region kommen.

Nina Möller hat Architektur studiert und arbeitet in der Bauplanung der Gewoba. Bei dem Kieler Projekt betreut sie den gesamten Planungsprozess. B_I baumagazin sprach mit ihr über die Herausforderungen und Vorbedingungen.

B_I: Welche planerischen Herausforderungen gab es bei dem Projekt?

Möller

: Größte Herausforderung war der Baugrund. Der Untergrund ist sehr problematisch, teilweise belastet. Ein Problem ist auch Grundwasser. Zum Glück hat das Grundstück sich nicht als Verdachtsfläche für Bomben aus dem letzten Weltkrieg bestätigt. Sicherheitshalber haben wir hundert Bohrungen veranlasst. Wegen des schwierigen Untergrundes können wir keine Tiefgarage planen. Parken ist nur im Erdgeschoss möglich, dort gibt es 47 Stellplätze.

Eine Herausforderung war auch die Maßgabe, Verdichtung und viel Wohnraum zu schaffen, mit genügend Abstand zur Nachbarbebauung.

B_I: Warum haben Sie sich entschlossen, das Projekt über alle Planungsphasen hinweg mit BIM zu planen, zu bauen und zu unterhalten?

Möller

: Wir wollen mit diesem Projekt Erfahrungen sammeln. Ein wesentlicher Grund war auch, Planungsfehler zu vermeiden, denn die verursachen immense Folgekosten. Die Vorplanung war schon sehr intensiv, weil sich alle Fachplaner miteinander abstimmen mussten. Zur Ausschreibung wurde durch das für die LPH 1-6 beauftragte Lübecker Architekturbüro PPP ein 3D-Entwurfsmodell erstellt. PPP ist insoweit gut aufgestellt und hat BIM-Erfahrung, sie fungieren als BIM-Koordinator. Das BIM-Modell wurde aus dem Architekturmodell erstellt, nachdem die von unseren Fachplanern für die Statik und Haustechnik gelieferten Fachmodelle übernommen und eine Kollisionsprüfung durchgeführt wurde.

B_I: Wie stellen Sie sicher, dass die Bauausführenden BIM-Erfahrung haben?

Möller

: Das wird die spannende Frage. Für viele Unternehmen sind wir der erste Bauherr, der BIM fordert. Zumindest zwei Bewerber scheinen BIM-Erfahrung zu haben. In der Ausschreibung wurde aufgenommen, dass Revisionsunterlagen vorzulegen sind. Auch wurde formuliert, alle Unterlagen BIM-gemäß einzureichen, damit wir später ein As-built-Modell haben, das auf dem tatsächlich gebauten Zustand abgestimmt ist. Auf dieser Basis liegen bisher vier Angebote vor.

Wenn Firmen mit einem Angebot im Rennen sind, aber BIM gar nicht berücksichtigt haben, müssen wir mit denen sprechen, die brauchen dann vielleicht Unterstützung vom Architekturbüro.

B_I: Hat sich die Entscheidung für die BIM-Methode jetzt schon bewährt?

Möller

: Gezeigt hat sich, dass alle mehr miteinander sprechen und viel tiefer in das Projekt einsteigen, auch schon in einer sehr frühen Leistungsphase. Alle müssen sich also schon sehr früh über Details Gedanken machen. Uns als Baugenossenschaft gibt das aber auch mehr Planungssicherheit und damit auch Kostensicherheit.

Feststellen muss man allerdings auch, dass die bisherige Planung sehr viel Zeit gekostet hat. Vielleicht wäre es konventionell schneller gegangen, aber das hätte uns irgendwann eingeholt. Wichtig ist auch das Sammeln von Erfahrungen.

Für uns ist ja auch die danach folgende Phase des Betriebes interessant, wenn wir eine Datenbank mit allen Informationen über die Ausstattung gebündelt haben. Das ist wichtig für Wartungsverträge und Wartungsintervalle, aber auch um Schäden einzupflegen. Das zumindest wäre unser Wunsch: alle Informationen zu einem Gebäude gebündelt in einer Datenbank.

B_I: Vielen Dank, Frau Möller, für das Gespräch.


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